延長貸款期限是改善購房機會的有效方法嗎？- 法國巴黎銀行

英國的例子往往表明情況並非如此。與利率和不斷上漲的房價相比，它對每月還款的影響仍然很小，並被更高的貸款總成本所抵消。此外，更長的貸款期限可能會推動房地產價值上漲。

英國平均每月抵押貸款還款額的變化

在過去十五年中，英國的抵押貸款期限已大大延長。根據法國金融穩定高級委員會 (HCSF) 在 2021 年的一項決定中制定的規則，現在越來越多的新抵押貸款的期限在法國幾乎是不可想像的，法國的抵押貸款期限限制為 25 年。 2024 年，英國新增抵押貸款中超過 50% 的期限超過 30 年，而 2005 年這一比例僅為 10%。2024 年第一季度，期限為 40 年或以上的抵押貸款占新增貸款的近 10%。

乍一看，延長貸款期限似乎是一個促進購房的有吸引力的想法。在其他條件相同的情況下，分期付款可以減少每月還款額，從而提高家庭償還這些款項的能力，從而幫助他們獲得信貸。根據我們的計算，在保持利率和平均借款金額不變的情況下，延長貸款期限將使 2013 年 1 月至 2024 年 9 月期間新貸款的平均每月還款額減少約 10%。實際上，這些每月還款額在 2013 年至 2019 年期間保持相對穩定，因為較低的利率、較長的還款期限和由於房價上漲而增加的借款額的影響平均相互抵消。與此同時，英國家庭的平均可支配總收入增長了約 23%，其貸款發放時的可負擔率在 2019 年平均下降至 18%（而 2013 年平均為 20.3%）。

自 2021 年以來，延長貸款期限對每月還款額的影響仍不足以抵消利率上升的影響。 2021 年 12 月至 2024 年 9 月期間，新貸款的平均每月還款額增加了 44%，從 870 英鎊增加到 1,260 英鎊。它們在英國家庭平均總可支配收入中的份額也有所增加，到 2024 年 9 月達到 23%。總體而言，由於貸款期限的延長會自動增加分期付款的總次數，因此貸款的總成本顯著上升。

此外，延長期限往往會刺激需求，在結構性供應受限的市場中，這會導致房地產價格上漲，並使其對家庭房地產購買力的影響變得虛幻。需要提醒的是，2013 年 1 月至 2024 年 9 月期間，英國平均房價上漲了 74%，2024 年 8 月創下歷史新高，約為 292,700 英鎊（而 2010 年 1 月約為 167,500 英鎊）。工黨政府在秋季預算中宣布了一系列措施，以履行其任期內建造 150 萬套住房的承諾，這些措施最終可能會更有效地促進購房4。這些措施實際上應該有助於緩解供應壓力，而供應壓力仍然是英國房地產行業面臨的主要挑戰，而支持需求的措施通常適得其反。